深圳文光村为什么便宜？
先抛结论，我认为是土地性质和拆迁补偿决定的 首先，文光的城中村属性决定了他的房子价格低于商品房。深圳大部分城村混合型的城中村都属于这一片区——即城市建成区与农村建设用地混杂的区域。这些区域普遍房屋建成年代久远（甚至可追溯到上世纪五十年代）、建筑质量差、安全隐患大且基础设施落后。
以我所在的南山区为例，除了西丽、留仙洞这样的“新鲜血液”外，绝大多数的地区都是城村混杂的——比如南头、沙河、桃源村、西丽镇等，再往上到福田、罗湖就更多了。这一类城村混合型的城中村都有一个共同点——旧住宅区基本被城市建成区包裹在其中，并且由于年久失修，很多老房子破败不堪甚至有坍塌的风险。虽然这类城中的村子一般交通都比较便利，生活便利度也不错，但由于整体环境质量差，城市规划落后，缺乏现代居住的氛围，所以房价通常不高不低。
以我的经验来说，在南山工作或生活的年轻人（包括外地人和本地人）对这种环境的耐受力是很低的，他们更愿意住规划完善、管理规范的住宅小区，所以这一类城中村租金水平较高但成交量很低。而像光明龙华这些地方，由于产业发达，外来人口多，对租住需求旺盛，所以在那里建的大量公寓受到市场追捧。
其次，从拆迁安置来看，目前深圳拆除城中村主要以原址重建的方式为主。根据《深圳市城市更新办法》及其实施细则的有关规定，拆除重建类城市更新项目中原村民和城市居民住宅用地，按照住宅用房进行管理；商业、办公、旅馆酒店等经营性用地，则一律按商业用地核定。也就是说，城村的宅基地和自建房基本上可以视同普通商品房对待。 但值得注意的是，这并不意味城村村民拿到跟商品房完全一样的补偿。其中差异主要包括：
①房屋本身的价值。这个不用多说，城村房屋的建造时间一般都是十几年前甚至是更久，按照现在的建筑设计和安全标准，很多都没有商品房价值高；而且很多房屋是一层高的自建房或者一层高的套间，属于容积率较低的住宅，按照1.0的基准计算，面积越大补差越少。
②装修的价值。同样因为房屋本身的建造时间比较早，装修一般也比较简单，如果遇上比较新的装修例如精装修，那么补偿会更少。
③临时过渡费用。由于施工周期一般较长，期间会给村民带来一定的损失，因此需要支付一定的临迁费。搬迁过程中会产生一定的搬家费用，这些也在补偿范围内。不过相比商品房的补偿标准，这些费用可以说是九牛一毛。
④奖励费用。一般来说在原址重建的项目中，越早签协议奖励金额越高，当然这也取决于具体的项目。
除了以上几项基本的补偿以外，有些项目会对村集体提供一些发展收益，比如提供一定规模的公建配套或者无偿赠送绿地等等。但无论如何，这些收益远远比不上卖地所获得的巨额利润。